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Guía de actuación ante los defectos de obras
Los defectos de obras pueden plantear serias preocupaciones para los propietarios. Desde desperfectos menores hasta problemas estructurales graves, estos pueden surgir en cualquier momento, desde la fase inicial de planificación hasta mucho después de la entrega de la propiedad.
En UNI2 ABOGADOS & ARQUITECTOS entendemos la importancia de abordar los defectos de obras de manera efectiva y oportuna. Con esta guía proporcionamos respuestas a las preguntas más comunes y ofrecemos orientación sobre los pasos iniciales para buscar reparación y evitar complicaciones legales futuras.
Entrega del inmueble y lista de repasos
Antes de firmar la escritura en la notaría, es común realizar una inspección inicial del inmueble, especialmente cuando se adquiere «sobre planos» o «en construcción» con el fin de detectar defectos de obras. Esta inspección permite identificar desperfectos visibles que el constructor se compromete a corregir antes de la entrega.
Posteriormente, al tomar posesión, se recomienda una inspección detallada para elaborar un listado de anomalías, preferiblemente comunicado a la promotora y constructora mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Estos desperfectos caducan al año desde la firma del acta de recepción.
Existencia de defectos de obras relativos a la habitabilidad
La detección de problemas relacionados con la habitabilidad del edificio, como problemas de instalaciones o filtraciones, debe comunicarse de manera fehaciente a los agentes de la edificación. Estos daños tienen un plazo de garantía de 3 años desde la firma del acta de recepción y, de no ser atendidos adecuadamente, pueden requerir asistencia legal especializada y la contratación de un técnico especialista en patología constructiva para determinar las acciones necesarias.
Estos daños de habitabilidad del edificio siempre se deben comunicar fehacientemente (burofax) al promotor, al constructor, al arquitecto director de obra y al arquitecto técnico director de ejecución. Esta tipología de daños tiene un plazo de garantía de 3 años desde la firma del Acta de Recepción.
La causa que origina estos defectos de obras suele ser más compleja y costosa su reparación. Si los agentes de la edificación omiten su responsabilidad escudándose en la caducidad del plazo de garantía, o imputan los daños al propio afectado por incorrecto uso o falta de labores de mantenimiento deberá solicitar asesoramiento a un despacho de abogados especialista en defectos de construcción. Del mismo modo, si el servicio postventa del constructor ejecuta parcas e ineficaces obras de reparación, cuya única finalidad es demorar la solución a la espera de la resignación del perjudicado o la expiración de los plazos de garantía o de prescripción, como sucede en innumerables ocasiones.
En estos casos, además del asesoramiento jurídico, será imprescindible la contratación de un técnico especialista en patología constructiva que dictamine sobre el origen de los daños y las obras necesarias para su reparación definitiva. Este informe pericial es indispensable para intentar solventar el caso mediante acuerdo extrajudicial o ante los Tribunales de Justicia. Verificados el cumplimiento de los plazos de garantía e interrupción del plazo de prescripción, las posibilidades de éxito de la reclamación dependerá de la experiencia y especialización de los profesionales contratados.
Defectos relativos a la estabilidad estructural del edificio
Los defectos que afectan la estabilidad y seguridad estructural del edificio son menos comunes, pero igualmente serios. Si surgen dentro del plazo de garantía decenal, se deben seguir los mismos pasos recomendados para los daños de habitabilidad, incluyendo la notificación a los agentes de la edificación y la asistencia técnica y legal especializada.
Estos daños son poco habituales desde la vigencia de la Ley de Ordenación de la Edificación al exigirse estudio geotécnico previo al Proyecto, así como informes técnicos constante la ejecución de la estructura emitidos por Oficina de Control Técnico (art. 14 de la L.O.E), informes de idoneidad estructural imprescindibles para contratar el seguro de responsabilidad decenal (art. 19 de la L.O.E.) e indispensables para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad (art. 20 de la L.O.E.).
Otras cuestiones de interés para afectados por defectos de construcción
A continuación podrás ver algunos puntos clave que suelen ser preocupaciones en los casos por defectos de obras:
Plazo de prescripción de las acciones
Las acciones para exigir responsabilidades por daños materiales prescriben en dos años desde que se producen dichos daños. Es crucial interrumpir este plazo mediante reclamaciones fehacientes sobre los defectos de obras.
Diferencias entre Plazo de Garantía y Plazo de Prescripción
Estos plazos tienen diferentes naturalezas jurídicas y no son acumulables.
El plazo de garantía (art. 17 de la L.O.E.) concierne al periodo de tiempo de producción del daño para ser imputable a la responsabilidad de los agentes de la edificación. Existen tres plazos diferentes según la gravedad del daño: 1 año (daño de remate), 3 años (daño de habitabilidad) y 10 años (daño estructural). Este plazo de caducidad se computa desde la fecha del acta de recepción y no admite interrupción. Si un daño se produce expirado el plazo de garantía no será reclamable a dichos agentes.
El plazo de prescripción es el tiempo que otorga la Ley para el ejercicio de acciones que, en defectos de construcción, será de 2 años desde la producción del daño (art. 18 de la L.O.E.). Reiteramos, este plazo admite interrupción mediante reclamación extrajudicial a cada uno de los agentes de la edificación y, desde la notificación del requerimiento, renovamos el plazo y volvemos a computar los 2 años.
Qué sucede si han transcurrido los Plazos para Reclamar
Si han pasado los plazos de garantía y prescripción, la reclamación puede basarse en la responsabilidad contractual del vendedor.
Qué hacer si las reparaciones no son efectivas
Es esencial documentar cualquier reparación realizada por los agentes de la edificación para evitar futuros problemas legales.
Acciones en comunidades de propietarios ante defectos de obras
Si no se alcanza un acuerdo extrajudicial, el abogado presenta una demanda judicial en defensa de los intereses del cliente.
Qué hacer si hay varios vecinos afectados
La acumulación de acciones puede simplificar el proceso legal y reducir los costos para los propietarios afectados.
En cualquier caso, el administrador o el presidente de la comunidad pueden reclamar a los agentes de la edificación la reparación de todos los daños del edificio, comunes o particulares. De no obtener la debida respuesta o si las obras de reparación son infructuosas, será la comunidad en Junta de Propietarios quien deba contratar a un despacho de abogados especializado en defectos de construcción y a un perito especialista en patología constructiva para dictaminar los daños e imputar responsabilidades. Este informe pericial es imprescindible para negociar con los agentes la rehabilitación del edificio o, de no existir voluntad de acuerdo, interponer la correspondiente demanda judicial.
Si se incumplen las calidades ofertadas en el contrato de compraventa, los propietarios pueden emprender acciones legales contra el promotor.
En UNI2 ABOGADOS & ARQUITECTOS, estamos comprometidos a ayudar a nuestros clientes a navegar por los desafíos legales relacionados con los defectos de obras. Nuestro equipo multidisciplinario ofrece asesoramiento experto y representación legal para proteger los derechos de nuestros clientes y buscar soluciones efectivas.
