Adquirir una vivienda es una inversión importante, y descubrir defectos constructivos ocultos tras la compra puede convertirse en una experiencia costosa y frustrante.
En UNI2 ABOGADOS y ARQUITECTOS, entendemos la importancia de una compra segura y te proporcionamos las herramientas para identificar posibles problemas antes de que se conviertan en un dolor de cabeza. Por eso te brindamos esta guía sobre defectos constructivos ocultos que te ayudarán a ser un comprador precavido.
¿Qué son los defectos constructivos ocultos?
Los defectos constructivos ocultos son deficiencias en la construcción que no son aparentes durante una inspección superficial, y que pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda, así como la seguridad y/o durabilidad del inmueble.
Estos defectos pueden surgir por diversas razones: materiales de baja calidad, errores en el diseño, incumplimiento de la normativa o una ejecución deficiente de la obra.
¿Por qué es importante identificar los defectos constructivos ocultos?
Identificar los defectos constructivos ocultos en una vivienda es importante para evitar problemas costosos y garantizar la seguridad y calidad de la inversión. Como propietario o comprador, has trabajado duro para ahorrar y asegurar un hogar que debe brindarte tranquilidad, no sorpresas desagradables.
Algunos defectos constructivos, como filtraciones, grietas estructurales o deficiencias en las instalaciones eléctricas y sanitarias, pueden no ser evidentes a simple vista, pero con el tiempo pueden generar gastos imprevistos y afectar el valor de la propiedad. Sé un comprador precavido y detecta estos problemas con anticipación.
Detectando lo invisible
Una inspección adecuada antes de la compra o durante los primeros meses de garantía te permitirá detectar estos defectos constructivos ocultos, exigir correcciones al constructor y proteger tu patrimonio.
Señales de alerta
Aunque estos defectos se esconden bajo la superficie, existen indicios que pueden alertarnos de su presencia. Presta especial atención a los siguientes aspectos:
1. Patologías en la estructura
- Grietas: No todas las grietas son iguales. Observa la dirección, profundidad y si son activas (en crecimiento). Grietas en diagonal, escalonadas o que se abren en forma de «X» pueden indicar problemas estructurales.
- Desplomes: Observa si existen desniveles en suelos o techos, o si las puertas y ventanas no cierran correctamente.
- Hundimientos: Presta atención a deformaciones en forjados, vigas o pilares.
2. Deficiencias en las instalaciones
- Humedades: Las manchas de humedad, moho, salitre, pintura desconchada y olores a humedad sin indicadores de problemas de impermeabilización, filtraciones o condensaciones.
- Instalación eléctrica: Los apagones frecuentes, enchufes que no funcionan, chispazos o sobrecalentamiento de cables pueden ser síntoma de una instalación defectuosa o sobrecargada.
- Fontanería: Los goteos, fugas, atascos recurrentes, baja presión del agua, ruidos en las tuberías son señal de problemas en las tuberías o desagües.
- Climatización: Un sistema de climatización ineficiente, con ruidos o fugas, puede indicar defectos en la instalación o en el aislamiento térmico.
3. Problemas en los acabados
- Revestimientos: Las baldosas desprendidas, grietas en azulejos, suelos que se levantan, pueden deberse a una mala colocación o a la utilización de materiales inadecuados.
- Carpintería: Las puertas y ventanas que no cierran bien, filtraciones de aire o agua, madera deteriorada, indican problemas en la instalación o en la calidad de los materiales.
- Pintura: La pintura desconchada, ampollas y grietas pueden ser consecuencia de humedades, mala preparación de la superficie o pintura de baja calidad.
4. Domótica: cuando la tecnología esconde fallos
La domótica ofrece comodidad y eficiencia, pero también puede esconder defectos que afecten a su funcionamiento e incluso a la seguridad de la vivienda.
Algunos ejemplos de defectos por la domótica son:
- Fallos en el cableado y la instalación: Un cableado defectuoso, conexiones incorrectas o una mala instalación pueden provocar interferencias, fallos de comunicación entre dispositivos e, incluso, cortocircuitos.
- Problemas de compatibilidad: La domótica se basa en la integración de diferentes sistemas y dispositivos. Si estos no son compatibles entre sí, pueden surgir problemas de funcionamiento, limitando las funcionalidades o generando errores.
- Configuración incorrecta del sistema: Una programación inadecuada del sistema domótico puede generar un funcionamiento ineficiente, consumos energéticos elevados o fallos en la automatización de tareas.
- Deficiencias en el software: Errores en el software de control, falta de actualizaciones o vulnerabilidades de seguridad pueden comprometer el funcionamiento del sistema y la privacidad de los datos.
- Fallos en los sensores y actuadores: Los sensores (detectores de movimiento, temperatura, humedad…) y los actuadores (persianas motorizadas, sistemas de riego…) pueden presentar fallos de funcionamiento que afectan al confort y la seguridad de la vivienda.
- Integración deficiente con otros sistemas: La domótica debe integrarse correctamente con otros sistemas de la vivienda, como la climatización, la iluminación o la seguridad. Una integración deficiente puede generar conflictos y un funcionamiento inadecuado.
El tiempo corre: plazos para reclamar
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece diferentes plazos de garantía para reclamar defectos constructivos, dependiendo de su gravedad:
- 1 año: Defectos en los acabados (pintura, alicatados, solados…).
- 3 años: Defectos que afectan a la habitabilidad de la vivienda (humedades, aislamiento, instalaciones…).
- 10 años: Defectos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio.
Es crucial actuar con rapidez, ya que estos plazos comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra. Además, existe un plazo de 2 años para iniciar la acción judicial una vez detectados estos defectos constructivos ocultos, independientemente del plazo de garantía.
¿A quién reclamar por los defectos constructivos ocultos?
La responsabilidad de los defectos constructivos ocultos recae sobre los diferentes agentes que intervienen en el proceso de edificación:
- Promotor: Responsable de la gestión global de la obra.
- Constructor: Responsable de la ejecución material de la obra.
- Arquitecto: Responsable del proyecto y la dirección de la obra.
- Arquitecto técnico: Responsable de la dirección de la ejecución de la obra.
En caso de duda, es recomendable contactar con un abogado especializado para determinar las responsabilidades y las vías de reclamación.
Ante la duda, consulta a un experto
Si sospechas de la existencia de defectos constructivos ocultos, es fundamental contactar con un profesional cualificado. Un arquitecto o aparejador puede realizar una inspección técnica exhaustiva, utilizando herramientas y técnicas especializadas, para detectar y evaluar los defectos, y emitir un informe pericial que sirva como prueba en una posible reclamación.
UNI2 ABOGADOS y ARQUITECTOS: tu socio en la defensa de tus derechos
En UNI2 ABOGADOS y ARQUITECTOS contamos con un equipo multidisciplinar de abogados y arquitectos especializados en la detección y reclamación de defectos constructivos. Ofrecemos un servicio integral que incluye:
- Inspección técnica y peritaje: Realizamos un análisis exhaustivo de tu vivienda para identificar y documentar los defectos.
- Asesoramiento legal: Te informamos sobre tus derechos y las vías de reclamación disponibles.
- Reclamación extrajudicial y judicial: Negociamos con la parte responsable y, si es necesario, iniciamos acciones legales para defender tus intereses.
No dejes que los defectos constructivos ocultos arruinen tu inversión. Contacta con UNI2 ABOGADOS y ARQUITECTOS y te ayudaremos a proteger tus derechos.
No dejes que los defectos constructivos ocultos arruinen tu inversión.
Contacta con UNI2 ABOGADOS y ARQUITECTOS y te ayudaremos a proteger tus derechos.
